一场涉及中国十大城市土地出让金的专项审计调查工作已拉开帷幕。审计系统知情人士日前透露，此次专项调查是国务院遏制房价上涨的重要举措之一，审计利剑直指四大直辖市和重点省会城市，旨在从土地管理源头查找问题。业内人士预计，将有一批涉及土地的案件被揭露。

土地出让金是政府以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。

此次审计包括北京、上海、天津、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、成都十个城市2004年至2006年的土地出让金的征收管理使用情况，以及四个直辖市和黑龙江、安徽、山东、湖南、广东、四川六个省份的土地开发整理资金情况，特别是“8・31”期间的私下协议出让土地。

各地土地审计由国家审计署驻各大区域特派办直接担纲，预计9月完成。知情人士表示，根据方案，这一专项审计结果已纳入公告计划。对于非法减免、少征、违规征收、挪用土地出让金等问题，审计机关将要求地方政府将问题资金归还原渠道，同时追究当事人责任。据该人士透露，目前已查出一些违法违纪线索，并已移交纪检机关。预计还将查出一批涉及土地问题的案件。

据了解，“8・31土地项目”被列为这次审计的重中之重，主要是由于2004年8月31日是中国实行土地私下协议出让的最后期限。据统计，当时一个月内北京市土地的过户总量接近一亿平方米，是正常年份土地开发量的五倍。

此外，是次专项审计的重点内容还包括土地出让收支是否全额纳入预算管理，土地出让收入的使用是否符合有关规定，土地出让收支中是否存在重大损失浪费、贪污腐败和国有土地资产收益流失问题，征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度，划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规等。

土地出让金是转让国有土地使用权取得的收入。目前在中国，土地出让金有地方政府的“第二财政”之称。有统计数字显示，土地出让金收入约相当于地方财政一般预算收入的四成以上。

另据《北京商报》报道，2006年全国土地出让金收入官方数字为七千亿元，而北京大学中国经济研究中心教授平新乔2006年带领一个课题组对全国超过半数的城市土地出让收入进行了调研，得出结果是：2006年全国土地出让收入保守估计超过一万亿元。两组数据的巨大出入，暴露出了目前中国土地出让金的混乱以至黑洞。

根据规定，计算土地出让金时，土地若有实际成交价的则须按照成交价不低于40%的标准计算，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

划拨土地使用权转让时，按基准地价平均标准的40%计算。若按照划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得超过60%。如果通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议时，可委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

虽然政府对土地出让金的缴纳做出具体规定，但是一些地方违规操作现象严重。他们先按国家规定签订土地出让合同，再通过返还土地出让金或者给予财政补贴等手段，变相低价出让土地。对于国家没有硬性规定的土地出让纯收益征收额，一些地方政府就随意按照标定地价的20%来征收。各地还普遍存在扩大优惠政策范围的问题，如擅自扩大开发区面积、违规认定高新技术企业、批准区内注册区外经营企业享受税收优惠等。