北京、上海楼市“有价无市”局面的愈演愈烈，深圳、广州部分楼盘的价格松动，再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期，人们似乎听到了楼市调整的脚步声。

“有价无市”愈演愈烈

楼市，这个被称为中国最“顽固”的泡沫近来出现局部疲软现象。北京、上海、深圳等一线城市继续演绎着“有价无市”的局面，而坚挺的房价也开始局部松动。

“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京某事业单位工作的小张认为，开发商囤地、捂盘是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力将住房需求变为现实的人没有那些研究报告估算的那么多，再加上近年来一系列调控政策对投资性需求的遏制，他相信房价很有可能会在近两年回归。目前，持有与小张类似观点的购房人不在少数，再加上不少购房人面对高房价而“望房兴叹”，市场观望气氛日益浓重。

在此背景下，成交量萎缩就成为楼市自“金九银十”这一传统销售旺季遭遇尴尬以来的最显著特征。深圳楼市继续着8月以来的市场成交低迷状况，10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而曾经以半年上涨四五成的数据演绎着特区速度的深圳房价近来也开始松动。一些住宅新盘已采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%；其商品住宅均价为11973元／平方米，环比增长6.44%。业内人士普遍预计，进入11月后，广州楼市成交低迷状况将更加严重。而据当地媒体报道，只升不降的房价也开始松动，不少高端楼盘已暗自降价，消失许久的打折、送车位、赠装修费、送70年物业管理费等促销方式再次粉墨登场。

尽管深圳、广州部分楼盘价格松动，但北京、上海的房价依然坚挺，只是成交萎缩状况有加剧之势。中国指数研究院监测的数据显示，11月5日至11日这一周，上海楼市尽管供应量有一定幅度增加，但住宅类房源仅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。但当周的全市住宅成交均价为7864元／平方米，较前一周上升了2.50%。10月份，上海住宅类房源共成交20971套，比上月降低2.3个百分点。

北京的成交量也在急剧萎缩。根据北京市房地产交易管理网的数据，11月5日至11日这一周，北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。9月和 10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。但国家发改委的数据显示，北京房价未见松动迹象，10月份新建商品住房价格同比上涨了17.8%，在一线城市中，涨幅最大，在全国范围内位居第三，次于宁波的19.1%和乌鲁木齐的18.5%。

市场博弈加剧

高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的局部松动，是意味着楼市的短暂喘息，还是楼市下跌的开始？截至14日14时，搜房网的调查显示，分别持这两种观点的调查者数量相当，均为39%左右，还有20%多的调查者认为“目前还不好说”。由此可见，市场各方的分歧还相当大。

业内专家指出，房价收入比的合理范围一般是3-6倍，也就是说，一个中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以买一套中等档次的住房。在发达国家，这一比例一般在3-4倍，而我国不少大中城市的房价收入比早已“越线”，北京、上海等地更是多年高达两位数。

从投资的角度来看，新近公布的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》将“普通住宅地开发建设”从鼓励投资类别中删除，还新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，这对抑制外资炒房大有裨益。再加上今年以来一系列加息措施，以及9月末出台的房贷新政策，投资性需求得到一定程度的遏制。经济学家王小广说：“市场并不是一般人所理解的供不应求，而是很多房子掌握在投机者和投资者手里，应当通过增加房屋持有成本等多种措施来促进卖房。”

北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，整体成交走势的持续疲软从侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力，未来房价涨幅趋缓是肯定的。他说，高档二手房已出现部分抛盘，新房价格还要看11月、12月份的数据，这两个月是买卖双方最较劲的时候。“如果连续三个月成交量依然不理想，很难说开发商不会降价。”

上海五合智库总经理邹毅则判断，在未来一段时期内，市场供应相对将更加充分，而需求将受到心理因素影响有所收敛。他说：“前段时间价格快速增长的行情将会改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场格局可以期待。”

但长期看好房地产行业的阵营依然强大，日信证券研发部日前的一份报告可谓是“看多”观点的代表。其认为，从土地开发面积的速度跟不上土地购置速度，商品房竣工增速大大低于销售速度等方面来看，供不应求的楼市矛盾依然尖锐；而从土地价格上涨、流动性充沛、人民币升值等因素来看，房价上涨仍将得到支撑。

国家发改委最近公布的数据似乎证明了这种判断。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，第五次改写今年6月以来的房价涨幅最高纪录。

调控预期仍然强烈

面对继续“高烧”的房价和仍需继续规范的房地产市场，大多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善。其中，物业税的出台呼声最高。

国民经济研究所所长樊纲、财政部财政科学研究所所长贾康等国内著名宏观经济专家和财税专家纷纷建议早日开征物业税。他们认为，此举有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少投资性需求，还可把目前地方政府短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。贾康建议，物业税应加快从当前的“空转”试点进入“实转”，征税时要考虑区分营业性和非营业性房产，如果非营业性房产开征物业税，应从独立的别墅、豪宅开始。

国家信息中心的一份报告建议，通过调高土地闲置费标准，对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费；严格贯彻无偿收回闲置土地使用权这一处置措施；建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制等措施，加大对闲置土地的清理力度。

中国证券报：外资机构套现中国楼市

中国证券报张梦／境外机构在中国的一宗宗房地产收购案仍在不断上演，但早期进入的一些地产巨头们却开始悄然出售此前收购的物业。9月16日，香港上市公司资本策略宣布，与天安中国合资收购上海永新广场。根据协议，策略资本与天安中国的合资公司以1.05亿美元(约合人民币7.91亿元)的价格买下上海永新广场100%股权。

对于花旗地产来说，此次转手上海永新广场离当初收购还不到两年时间。2005年11月，花旗地产以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份。到如今9月份成功出手，短短一年半多的时间里，快进快出的花旗地产成功导演了一出好戏，永新广场仅仅物业升值就超过50%，这还不包括两年来每年5000万元人民币的租金回报。

花旗地产副总裁张虎跃表示，此次出售主要是因为已经获得了足够的增值回报，另一方面考虑到2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，未来大厦继续增值的幅度可能未必理想。但是这并不代表花旗地产将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗地产还是会进行收购，但是目前来看寻找一个理想项目的难度已经大大提高。

实际上，永新广场的出售已经是今年上海市场公开的第三宗外资套现实例。年初以来，已经有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型金融机构旗下的房地产投资基金纷纷将手头持有的上海物业出售。戴德梁行投资部有关负责人表示，目前涉及投资中国房地产的内部审批变得更加谨慎，而国家有关部门涉及到外资投资房地产的项目也变得更加严格。双方合力之下，外资投资国内房地产市场的步伐正在放缓。

从目前的市场状况来看，境外投资者对于中国房地产市场的期望值已经开始分化。但由于人民币升值概念依然存在，暂时还看不到有境外资金大规模离场的迹象。去年7月18日，六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)。在文件发布之后，一向表现活跃的上海房地产市场静寂了下来。然而，“限外”政策似乎并未阻止外资投资中国房地产的步伐。国家统计局发布的最新统计显示，今年1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。

分析人士表示，外资基金进入中国房地产市场的限制政策难点在于：外资的流入流出和汇兑权力在外管局，而外资的使用权和审批权在商务部和地方政府，这需要地方政府的配合；因为中国经济发展依靠出口拉动内需，对于外资设限过于严格可能导致经济的硬着陆；

同时对于人民币升值的预期长期存在，导致外资基金仍然不断流入房地产市场，这样就使得实际的效果可能会小于预期。因此，有关部门应该高度关注外资基金在房地产领域投资的猛增，应尽快出台针对外资基金进入房地产市场的限制政策细则，将外资基金纳入监管视线。