04-16-2006, 05:20 PM
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纽约买房记
刚刚在森林小丘买了一个合作公寓(coop)，应朋友之约把买房的经验教训写下来，发到美国中文在线上(www.tycool.com), 完全是个人的一管之见，仅供大家参考。
1，买房还是租房？
要生活就要有房子住。房子可以买，也可以租。不管哪一种办法，都有利有弊，在纽约也都不便宜。租房的好处，一是灵活，中国人房东一般不要求签租约（lease），可以随时搬家；二是省心，只要能找到一个比较好的房东，按时交租金，有什么问题找房东解决，不用自己维护；三是资金压力小，除了一个月的押金外只是每个月的房租。买房的好处，一是稳定，不会因为房东的原因而不必要地搬家（例如我最后一个房东在我买房的同时把他的房子卖了，即使我没有买房，依然要搬家）；二是可以按自己的意愿装修房子，而不是去接受适应别人的安排；三是房子的地产税和贷款利息可以在申报个人所得税是抵扣；四是买下的房子就是自己的资产，“真实的资产”（real estate），即使房子不增值，还完贷款以后也全是自己的了，不象租房，永远都是别人的房子。我们在买房时算了这样一笔账。如果买房以后以后每个月交的维持费和还贷款的钱等于租住同样房子的钱的话（买coop基本可以做到），只要交20%的首付款，以后每个月（与租房相比）不需要多拿出钱，30年以后房子就100%是自己的了。在不考虑增值的情况下，等于是现在投资$20，30年以后得到$100，平均年收益率5.5%。虽然不是很高，但与一般的债权投资收益相比也并不差，而且是免税的。既然各有利弊，是买是租就完全取决于各人的家庭状况，就业情况，个人喜好，还有就是最现实的资金和收入情况。我们的情况是有一个上小学的孩子，准备在纽约长期住下来，资金和收入还可以，存款利息太低，又没有时间和精力到股市上冒险，所以决定买房。
2，在哪里买房？
在房地产界有一条谚语：“location, location, location”。位置永远是买房的第一个问题。社区是否安全，交通购物是否方便，上下班的通勤时间，公立学校的质量，等等，都是应该仔细考虑的因素。一般来说，华人聚居的地区都是各方面不错的候选对象。具体来说，贝塞（Bayside）的环境和公立学校的质量是最好的，但没有地铁，交通不是很方便。法拉盛（Flushing）生活方便，有7号地铁和长岛火车，交通也很方便，但笔者个人觉得Flushing给人乱糟糟的感觉，而且泊车很不方便。森林小丘（Forest Hills）环境和学校尽管不如Bayside，但仍能令人满意。有EFGRV五条地铁线和长岛火车，交通也很方便。在王后大道（Queens BLVD）以南以house和town house为主，泊车方便。在王后大道以北以公寓楼为主泊车不太方便。主要缺点是华人较少，生活购物不如在Flushing和Elmhurst方便。笔者在买房前就住在Forest Hills,感觉这里不错,所以找房时以Forest Hills为主,最终也是买的Forest Hills的房子.艾姆赫斯特（Elmhurst）与Flushing差不多，而且里Queens Mall很近，但学区不如Forest Hills。雷哥公园（Rego Park）在Elmhurst与Forest Hills之间，界限不是很清楚，有不少Rego Park的房子的卖主宣称房子是Forest Hills的。秋园小丘（Kew Garden Hills）离Forest Hills不远，环境不错，房价比较低，但没有地铁，学区稍差，如果没有这两方面的顾虑，可以去看一看。其他地区笔者没有仔细研究，不敢评论。
**相关资源**
http://gis.nyc.gov/doitt/mp/Portal.do，纽约市政府网上地图，提供丰富而详细的社区资料。资料可以具体到每一个门牌号。
学校情况:
New York City's Best Public Elementary Schools: A Parents' Guide, （ISBN: 0807742554）
New York City's Best Public Middle Schools: A Parent's Guide, (ISBN: 0807745022)
New York City's Best Public High Schools: A Parents' Guide, (ISBN: 0807743348)比较详细地介绍了纽约各学区以及各学区中比较好的学校的情况
http://www.nycenet.edu 纽约市教育局网站,有各学校的详细资料和school zone的边界.
http://www.nyc.gov/html/nypd/html/pct/cspdf.html纽约市警察局网站,有各个警局治安状况的统计资料
**小问题**你的孩子上哪所学校?每一所公立小学负责接收其附近地区的儿童上学.只要是在划定区域内的儿童就无条件接受.就一个儿童而言,这个学校就是zone school.如果想把孩子送到zone school以外的公立学校就学,需要特别申请.在搬家以后,孩子可以去新的zone school,也可以要求校车服务(school bus),仍然上原来的学校.在纽约市教育局网站上可以找到zone school的边界.
3，买什么类型的房子？
纽约的房子，按建筑形式，可以分为（independent）house, town house, 和apartment building；按产权和管理形式，可以分为自有房，coop，和condo。coop和condo可以是town house或apartment building。自有房可以是house或town house。一般说的某某人买了一个house多半是指自有房，不一定专指independent house。从产权角度讲，house是最简单清楚的。如果你买了一个house，你就拥有了那一片土地，土地上的建筑（房子），以及其他附属物的产权，并且承担相应责任。你可以任意改建房屋（只要不违反法律），自由出售或出租全部或部分房屋。但花园草坪要自己打扫，房子有了问题要自己修理，冬天供暖要自己解决。当然你可以雇人来干，但价钱恐怕不低。另外，如果草坪过于凌乱，你的邻居们还会来提醒你。coop的全称是corporate，是一座公寓楼中全部单元的所有者组成的一个股份公司。买coop中的一个单元（unit），实际是购买了这个单元所对应的股份，然后与coop签订一个长期租赁这个单元的租约。租约有效期很长（我们的租约是30年），到期续约。在以后出售或出租购买的单元时，房主（严格地讲是股东）要受到coop的董事会（也就是经常提到的board）的很多限制。一般是房主自住一年以后才可以出租或出售，board一般还要面试租户或买主，并且有权否决。从预约面试到board做出决定一般要三个月的时间。当然这个过程可以防止“不受欢迎的人”住进公寓，对不打算出售或出租房子的住户是一种保护。出售coop时的另一个问题是卖家要交1%的flip tax。使coop产权问题更加复杂的是coop本身可能有贷款需要从维持费中偿还。如果有住户拖欠维持费造成coop不能按时还款，coop可能因此而破产，房主作为股东所拥有的资产也随之消失，从而增加了房主的风险。这也是board严格审查买家条件的一个原因。condo介于house和coop之间。购买condo象买house一样是在购买实际的自己独立的产权，同时住在condo里也是交维持费雇人管理维护。从历史上讲，coop是从完全出租的公寓转制而成的。纽约最初的公寓楼都是出租的。为了保护房客的利益，政府对很多公寓楼进行租金控制（rent control）。到了七八十年代，租金上涨赶不上物价上涨，公寓楼的房东经营不下去，于是将出租的公寓楼转制成coop出售。转制时老住户有权优先购买其所租住的单元。没有买房的房客仍然可以继续租住，其所租住地单元由sponsor购买。sponsor所持有的单元在出售时有一项特权，就是不受board的约束，没有board面试的程序，从而使交易过程比较快捷。我们买的单元就是sponsor卖的，没有经过面试过程，无法提供这方面的建议。
一般来说，在同一地区，house的价格高于condo，condo的价格高于coop。但考虑到一方面house的面积一般比condo和coop大，而且house一般有草坪和车库，另一方面coop除了买单元本身所借的贷款外还要相应承担整个公寓的贷款（我们所买的单元所承担的公寓的贷款相当于买价的25%），笔者个人认为三种房子的实际价格差别不是很大。维持费的情况则正相反，coop高于condo，condo高于house，但实际差别不一定很大。coop的维持费包括地产税而condo的地产税要自己交。coop和condo的维持费包括取暖和冷热水，以及建筑物的维修费用，house则需自己另外支付。所以笔者认为这三种房子的实际价格和维持费用差别不是很大，买哪一种取决于各人的偏好和支付首付款（down payment）的能力。笔者购买coop的主要原因是首付款的限制。
4，买什么价格的房子？
这个问题的答案取决两方面的情况,你需要什么样的房子和你的资金情况.买什么样的房子除了考虑位置和类型外,还要考虑面积,楼层,户型,小环境等等问题,完全取决于各人偏好,不准备多谈.资金情况要考虑现在有多少可动用的资金（储蓄）和买房后每月可以拿多少出来支付维持费和还贷款.下面分别说明.
买房时的资金需求包括首付款（down payment），closing cost，和装修房屋的费用。首付款一般要求是房价的20%。如果首付款低于20%，贷款银行一般要求贷款人购买保险（mortgage insurance），同时会要求较高的贷款利息。银行对某些职业，例如医生，在首付方面的要求比较低。
Closing cost包括很多内容，购买coop, condo, 和house的closing cost内容不同，各家贷款银行或贷款代理的closing cost差别很大，值得费些功夫shop around.我们的closing cost最终是$2000，但有的贷款代理可能要$4000以上。Closing cost的具体内容后面会详细介绍。
买房后的装修费用差别很大。如果要买的房子是刚刚装修好的（renovated），则买房后只要打扫一下卫生就可以迁入，几乎没有装修费用。如果要买的房子状况很差，装修费用就可能很高。最基本的装修，厨房卫生间连工带料各$2300~$3000，木地板$1~2/平方尺左右，漆墙大致$500以内，合计$5000~6000。如果要买家具，要至少另外准备$5000。
把手头一次可以动用的钱扣除closing cost和装修、家俱的钱，就是可以支付首付款的钱。再乘以5，就基本上是你可以买的房子的价格。贷款银行在审查贷款资格时不会考虑装修和买家俱的钱，但会考虑closing cost，以保证close。但如果高高兴兴买了房子却因为不能装修而别别扭扭地住进去，心里一定不会很高兴。
贷款买coop后，每个月要还贷款和支付维持费。每月还款额取决于贷款额，贷款种类和利率（选择时需要考虑的因素后面详谈）。维持费大致是$400以上，500~600比较正常，800以上的属于比较豪华的，一般有24小时门卫和健身设施。根据每个月的收入以及还款额和维持费大致可以确定可以购买的房子的价格。最终可以承受的房价应该是按储蓄估算可以承受的房价和按收入估算可以承受的房价中较低的一个。
5．买房的准备工作
在到市场上找房子之前还应该做一些准备工作。首先是收集个人的相关文件，包括身份证明（绿卡，护照，签证，工卡，驾照），最近三个月的工资单（pay stab），最近三个月的银行帐单，最近两年的报税表（W2），股票、退休账户的账单。最好多准备及份复印件，这样可以随时给出去。其次是找到一个贷款银行或贷款经纪人，一方面咨询一下有关贷款的问题，并且询问与按揭有关的费用，以便以后实际贷款时进行比较。另一方面要一份pre-approval letter 或pre-qualification ，说明银行愿意给你提供贷款，这样在与卖家讨价还价时可以处于比较有利的地位。到实际借钱时完全可以找其他银行或按揭经纪人。
6．你会与哪些人打交道
买房是一件很复杂的事。在买房过程中你会与很多人或机构打交道。
1） 卖家。买房当然要有卖家。如果卖家自己卖房，你就要和卖家直接打交道；如果卖家有卖方经纪人（seller’s broker），你很可能从头到尾没有和卖家直接打过交道。一般而言，在卖家有卖方经纪人的情况下，买卖双方是通过经纪人打交道的。
2） 卖方经纪人。卖方经纪人是为卖家工作的，由卖家按成交价的一定百分比支付佣金，一般是4~6%，所以至少在房价问题上，卖方经纪人的利益是与卖家一致，而与买家相对立的。
3） 买方经纪人（buyer’s broker）。买方经纪人名义上是为买家工作，但实际上是从卖家经纪人那里分佣金，所以买方经纪人的利益并不是与买家一致的，这一点需要特别注意。买房时可以找一个或几个买方经纪人。一般不需特地找买方经纪人。按照报纸上经纪人登出的卖房广告去联系，你所联系到的人就是你的买方经纪人。有时买方经纪人和卖方经纪人可能是同一人。
4） 按揭贷款银行（mortgage bank）。只要是贷款买房，就会涉及到贷款银行。你可以直接找提供按揭的银行联系，也可以通过贷款经纪人。
5） 按揭贷款银行律师（bank’s attorney）。按揭贷款银行律师是按揭银行的法律代表。一般情况下，贷款人并不和按揭银行直截打交道，而是和银行的律师打交道。银行律师由银行或按揭经纪人找，但由买方付钱。大致是$600左右。
6） 按揭经纪人（mortgage broker）。按揭经纪人帮助贷款人向按揭贷款银行申请按揭。通过经纪人申请按揭的主要好处是贷款人填一次申请表，经纪人就可以帮助向几家银行申请贷款，减少贷款人的麻烦。特别是房屋估价的费用，如果自己向银行申请贷款，要向每一家银行支付股价费。而找按揭经纪人则只需付一次。按揭经纪人一般从按揭银行按贷款额的一定比例拿佣金。至于按揭经纪人是否向贷款人收取手续费则因人而异。按揭经纪人总是告诉贷款人说他们会尽力拿到条件最好的按揭，实际情况如何也是因人而异。我们的情况是没有直接向按揭经纪人支付费用，贷款的条件（主要是利率）也还不错。这里所说的按揭经纪人包括mortgage broker和mortgage banker。理论上讲，mortgage broker是单纯的经纪人，自己没有资金提供贷款，而mortgage banker比mortgage broker规模大，有可能自己提供贷款，但实际操作上差不多，毕竟banker不是bank。
7） 公寓董事会（board）。除非是sponsor卖房，否则能否成交的最后决定因素是board。只有经过board的批准，交易才能完成。
8） 公寓管理公司（management）。Coop一般雇用一个管理公司来管理公寓的日常事务。在买房过程中管理公司虽然不做任何决定，但很多事情可能要通过管理公司和board打交道。在sponsor卖房的情况下，管理公司很可能也是sponsor的代表。
9） 买方律师（buyer’s attorney）。买方律师是买方的法律顾问和代表，负责帮助买方审查各种法律文件，与卖方律师就合同条文进行磋商，并且安排最后的close。买方律师的费用差别很大，固定费用的从$600到$4000都有。考虑到这种交易本身金额不大，也不复杂，没必要花很多钱。而且很有名的律师很忙，很可能把买房这种小事往后排，从而拖延时间。
7．房源信息
买房时搜集的房源信息越多，越容易买到满意的房子。现在是信息时代，报纸的广告，免费的房产信息杂志，互联网上的各种房源信息很多。我们在网上找房屋信息时主要利用下面几个网站：
http://newyork.craigslist.org/有很多屋主自售的广告。我们买的房子就是在这里找到的。
8．关于按揭
由于多数人要借钱买房，贷款的问题就很重要。贷款的问题，一是能否借到，二是贷款的条件。要借到条件比较好的贷款，需要几个条件。第一是身份。公民和绿卡都没有问题。H1的问题也不大，一般可以拿到与公民和绿卡条件相同的贷款。当然，如果没有合法身份，问题会有点麻烦。第二是信用历史（credit report）。信用评分在660以上的应该没有什么问题，当然是越高越好。常用的信用评级公司有三家，Experian, EquiFax, TransUnion。任何一家的评分都可以。要在买房时保持较好的信用评分，在买房前一段时间需要注意以下几个问题：
1） 不要频繁申请信用卡。不论是有信贷机构频繁察看你的信用记录，还是信用卡申请被拒绝，都对信用评分不利。
2） 不要在信用卡上保持较高的余额（50%以下）。
3） 不要往银行账户存入大额款项，除非你能详悉说明钱的来源（该不是借来蒙银行的吧J）。
4） 不要借其他贷款，例如借款买车。
第三是收入。Queens的coop一般价格在25万元以下，年收入在6~7万元就基本符合贷款条件了。收入再高的不会买coop，而是会买condo了。
第四是现有资金。如前所述，银行要考虑借款人有没有足够的钱支付首付和closing cost。如果房价20万元，20%的首付是4万元，加上3000元的closing cost，有45000元就足够了。
如果你符合上面这些条件，那么你基本上可以拿到条件比较好的按揭，否则就要准备接受比较高的利率。大致上不查收入和信用要多付半个到一个百分点的利息。
符合贷款资格后，下一个问题就是借哪种贷款。按揭贷款分固定利率（fixed rate）和浮动利率（adjustable rate）两种，每种又有不同的期限。固定利率贷款的利率在借款时确定下来以后就不再变动，常用的期限有15年和30年两种。浮动利率贷款的利率在借款时锁定若干年，以后定期按照某一种市场利率调整。比如大通银行（Chase）有一种 “10/1 LIBOR ARM”贷款，就是利率在签约时锁定10年，以后每一年根据LIBOR（伦敦银行同业拆借利率）调整一次。一般说来，在目前这种美元利率看涨的情况下，尽管固定利率贷款利率较高，还是借固定利率贷款比较保险。但如果买房时就准备过几年把房卖掉，可能借利率较低的浮动利率贷款比较好。例如写本文时，大通的30年固定利率贷款的利率是5.875%，而锁定三年的浮动利率贷款的利率是5.000%。每千元借款的月偿还额相差0.55元。如果以20%的首付买20万元的房子，30年固定利率贷款每月要多还87.55元。但问题是，房屋买卖的成本是很高的（一买一卖的直接成本大约是房价的10%），买房之后几年就卖掉，恐怕不会留下什么利润。
与按揭贷款有关的另一个问题是买点数（discount point或简称point），即在贷款签约时向银行支付一笔钱（每一点支付贷款额的1%），从而相应降低贷款的利率。通常情况下30年固定利率贷款，每买一点，利率可以降低0.125个百分点。由于买点数是以增加签约时的一次性付款降低以后每一期的还款，需要持有贷款较长时间才能使每个月省下的钱与买点数的费用持平。网上介绍买点数的文章一般这样举例。假设30年固定利率贷款$100,000，利率7.5%，每月还款$699.21。用贷款额的1%，也就是$1000买一点，利率降为7.375%，每月还款$690.68，每月减少支出$8.53，需要117（=1000/8.53）个月，也就是大约十年，才能持平。这种算法固然简单，却没有考虑到用于买点数的$1000如果不用来买点，而是储蓄，可以带来利息收入（所谓钱的时间价值）。如果存款利率是2%，则需要130个月才能持平。存款利率越高，达到持平所需要的时间也就越长。贷款时是否要买点数取决于你是否准备长期持有贷款，是否准备提前还款或再贷款（refinance）。
**关于按揭的简单计算**
利用Excel软件可以很方便的计算与按揭有关的数据。直接将下面例子中的式子拷贝粘贴到Excel中并适当改变有关数字就可以进行计算。
1） 每月还款额：30年固定利率贷款$100,000，年利率7.5%，每月还款$699.21
=PMT(7.5/100/12,30*12,100000)
2） 还清贷款所需时间：固定利率贷款$100,000，年利率7.5%，每月还款$699.21, 还清贷款所需时间（月）360
=NPER(7.5/100/12,-699.21,100000)
注意还款额前要有负号。
3） APR（annual percentage rate）：30年固定利率贷款$100,000，年利率7.5%，每月应还款$699.21。银行收取的closing cost $2000，实际借款额$98,000，APR 8%
=((1+RATE(360,-699.21,98000))^12-1)*100
注意还款额前要有负号。
当几个银行提供不同的贷款利率和closing cost时，它们的APR更能反映贷款的真实成本。
9．Closing costs
前面提到购买住房时买方除了要支付房价款主要包括一下项目。
银行律师费(bank's attorney fee)
银行审查费(application fee/processing fee)
洪水检查(flood check)
点数(point)
预收利息
以上这些费用贷款人并不直接支付给贷款银行,而是在close时有贷款银行从贷款额中扣除.由净贷款额和每月还款额(由贷款额和名义利率计算)计算的利率就是所谓的APR(Annual Percent Rate).一般来说,APR比名义上的贷款利率更能准确表示贷款的成本.
估价费(Appraisal)
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UCC-1
这些费用由贷款银行,贷款经纪人,或买房律师代第三方收取.
买方律师费
看房
看房是整个买房过程中最费时费力又极为重要的一部分。不断地找房子，预约看房的时间，然后看房子，进行比较，评价，一次又一次地决定取舍，想买了又要讨价还价，期间充满了期望与失望，既害怕房子有问题而没看出来又怕错过好房子的担心，和是否可以再杀下一千元钱的猜测，以及做出重大决定时的紧张。一定要有踏破铁鞋的耐心，敢于杀价的狠心，和当机立断，该出手时就出手的决心，才能买到称心如意的房子。笔者是今年夏天用了三个月，看了一百个以上的房子才及其偶然地找到了现在买下的房子。有些人则看了两百以上的房子。
根据笔者的经验，住房是很复杂的商品，不实际看房，甚至不可能想清楚自己需要什么样的房子。因此在刚开始看房时，最好全家出动，凡是可能考虑的住房都看，但是只看不买，也就是进行市场调查。这样看过二三十个房子以后，对市场上有什么样的房子，不同的房子有什么特点，大致什么价格，就会有一个大致的了解。这时候可以全家坐下来，总结回顾一下，重新确定买房计划：在哪里买房，买什么房，可以接受的价格，等等。
下一步的看房就可以提高一些效率。很多房源只要打个电话问一下或看一下网上的房屋平面图（floor plan），就可以排除。看房时也不一定全家出动，只要派一个代表就可以了。如果看到了比较理想的房子再全家一起看。
看房时需要特别注意的一些问题
房屋所在的社区的大环境，到公共交通工具的距离，房屋的大小这些问题一般不会被忽略，但下面这些问题也应当给与足够注意。
(待续-- http://www.tycool.com/ )
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